1. PREVEDERILE URBANISTICE

Modul de construire este stict reglementat de legislatia generala, dar mai ales de catre regulamentele de urbanism. Exista trei feluri de astfel de regulamante: 1.Generale, care privesc intreaga localitate; 2.Zonale, care privesc o anumita zona si 3.De detaliu, pentru o zona restransa sau o vecinatate. Regulamentele sunt insotite de planuri, si chiar se numesc astfel: P.U.G. (plan urbanistic general), P.U.Z. - zonal si P.U.D. - de delatiu. Cladirile trebuie sa respecte toate regulamentele care se refera la terenul in cauza. Planurile zonale si de detaliu pot schimba unele prevederi din planurile generale. Constrangerile impuse de aceste planuri asupra unui anumit teren privesc, in principal:

a. Functiunea permisa; nu orice functiune este permisa pe orice teren. Spre exemplu, nu sunt permise activitati de productie in zonele destinate locuirii.

b. Inaltimea maxima, exprimata in numar de etaje, dar si in metri.

c. Retragerile cladirii fata de limitele terenului, in general minim 3m fata de laterale si 5m fata de fata si spate.

d. Procentul de ocupare al terenului (P.O.T.) este un raport intre suprafata la sol a cladirii propuse si suprafata terenului. Acest procent variaza intre 80% pentru zonele centrale si 20% pentru cartierele noi, considerate de lux. O cifra medie este de 40%.

e. Coeficientul de utilizare al terenului (C.U.T.) este un raport dintre suprafata totala (a tuturor etajelor supraterane adunate) desfasurata a cladirii si suprafata terenului. Acest indice rezulta in general prin inmultirea P.O.T.-ului cu nr de etaje admise.

In functie de cele enumerate mai sus si altor specificitati ale terenului, se elibereaza, de catre primarie, certificatul de urbanism, care este actul oficial in care sunt enumerate aceste constrangeri, sau, altfel spus, conditiile de construire. Este recomandabila obtinerea unui certificat de urbanism inaintea achizitionarii unui teren.

O situatie specifica neplacuta este aceea in care planurile urbanistice prevad largirea strazilor pe care se gaseste terenul dumneavoastra. In aceasta situatie, o portiune importanta din teren (3-5m) va deveni, la un moment dat, strada. Retragerile se calculeaza fata de aceste limite viitoare ale terenului. Daca aveti nesansa ca trenul sa fie pe coltul a doua astfel de strazi, pierderile de suprafata pot fi drastice.

2. DIMENSIUNEA SI ORIENTAREA TERENULUI

Primul pas este comparatia cu dimensiunile minime impuse de regulamentul de urbanism. Acestea se refera la latimea la strada a terenului si la suprafata minima si, in cazul Bucurestiului, acestea sunt de 8m latime si 150mp pentru cladiri insiruite, de 10-12m si 200mp pentru cladiri alipite la calcan si de 12m si 200mp pentru cladiri izolate pe lot. (In paranteza, cateva explicatii: cladiri insiruite sunt cele care ocupa intreaga latime a lotului si, prin urmare, se alipesc in calcan pe ambele laturi; alipire la calcan inseamna construirea cladirii pana la marginea unui teren; zidul aflat direct pe limita de proprietate, in care in general nu sunt permise ferestre, se numeste calcan; cladirile izolate pe lot sunt retrase fata de toate laturile terenului, dar nu neaparat de la strada.)

Cladirile insiruite se intalnesc rar in Bucuresti, desi sunt foarte comune in occident. In celelalte cazuri, esentiale sunt retragerile impuse de regulamentul de urbanism. Acestea sunt in general de 3m fata de limita laterala si 5m fata de limitele din fata si din spate, dar pot varia in functie de situatia concreta. Avand in vedere aceste retrageri, pe un teren cu latimea minima de 12m, veti putea construi o cladire izolata de doar 6-7m latime, ceea ce este posibil, dar nu de dorit. Daca exista posibilitatea alipirii la calcan, latimea constructiei va putea fi de 10m, ceea ce este deja acceptabil.

In esenta, ternurile trebuie sa fie suficient de late pentru a permite, pe cat posibil, cladiri cu latimi de peste 9m. Explicatia este simpla: sub aceasta latime, spatiile interioare tind sa se organizeze pe tipul "vagon", adica sa se insire toate in lungul casei, eventual deservite de un hol lung. Bineinteles, se pot realiza cladiri si pe latimi mai mici, pana la limita legala; criteriile enumerate se aplica celor care au posibilitatea selectiei.

Coeficientii urbanistici (P.O.T. si C.U.T.) sunt si ei foarte importanti. Astfel ca, un teren cu o suprafata destul de buna, de 500mp, poate fi insuficient in situatia in care nu este permisa construirea unei cladiri pe mai mult de o cincime din suprafata sa (P.O.T. = 20%).

Orientarea fata de punctele cardinale este semnificativa in masura in care nu este recomandabila asezarea spatiilor interioare importante catre nord (nord-est) si, mai putin, inspre vest. De exemplu, pe un teren cu latura de sud spre strada si cea de nord spre spate, unde in general rezulta curtea principala, va exista o problema importanta: spatiile principale, daca vor fi orientate inspre curte, adica spre nord, vor fi lipsite de lumina directa a soarelui, iar daca vor fi orientate spre strada vor fi lipsite de intimitate. Problema se poate rezolava partial doar printr-o solutie arhitecturala inteligenta.

3. UTILITATILE URBANE

Singura utilitate cu adevarat obligatorie este curentul electric. Chiar daca, la limita, exista generatoare cu combustibil lichid, aceasta nu este o solutie viabila. Toate celelalte: apa, canalizarea, gazele si telefonia, pot fi asigurate si altfel decat prin racordare la retelele urbane. Apa se extrage dintr-un foraj de adancime (aprox. 50m), apele uzate menajere se elimina intr-un bazin vidanjabil subteran care se goleste periodic, sau intr-o statie de epurare de dimensiuni reduse, iar incalzirea se face cu gaz depozitat intr-un rezervor exterior, sau motorina. Desi aceste solutii exista, ele sunt destul de costisitoare, atat initial cat si pe termen lung (vidanjarea, combustibilul), marind valoarea investitiei cu pana la 10.000euro. Sunt de preferat, pe cat posibil, retelele orasului. Si aici exista o posibila capcana: chiar daca aceste retele sunt destul de apropiate (la cateva zeci de metri) de terenul pe care se realizeaza cladirea, costul racordarii la aceste retele este destul de ridicat, astfel ca si pretul de vanzare al terenului ar trebui sa fie mai mic.

4. CAI DE ACCES, VECINATATI SI UTILITATI PUBLICE

Acesta este criteriul cel mai simplu. Este de dorit ca terenul sa se afle in apropierea unor strazi, bulevarde sau sosele importante, cu trafic fluent. Este totusi necesara o anumita distanta fata de zgomotul si poluarea acestor strazi. Distanta variaza in functie de vegetatia existenta in zona, care actioneaza ca o bariera impotriva poluarii si in functie de gradul de poluare produs de strada principala respectiva. O retragere corecta ar fi de aproximativ 100m pentru strazi principale, 200m pentru bulevarde si sosele nationale. Distantele sunt orientative, situatia reala de la fata locului este indicatorul principal.

Atat in cartierele noi cat si in cele vechi este important in ce masura zona in care se afla terenul a fost construita (sau reconstruita). In functie de aceasta puteti aproxima pentru cati ani vor mai fi santiere in zona - producatoare de poluare, distrugatoare de drumuri. Nu vizitati terenurile pe care va ganditi sa le achizitionati dupa orele de program sau la sfarsit de saptamana, pentru ca puteti sa nu observati anumite surse de poluare, in special sonora.

Din nou un criteriu la indemana - prezenta utilitatilor publice. Prin aceasta denumire generica se inteleg: magazine, parcuri, gradinite, scoli, transport in comun si altele. Din acest punct de vedere sunt avantajate cartierele vechi, unde aceste utilitati functioneaza deja. In cartierele noi pot aparea, cu timpul, utilitatile necesare, dar este de vazut cat de indelungata va fi acesta perioada.

5. NATURA TERENULUI DE FUNDARE

Se pot realiza cladiri in orice conditii de fundare, indiferent de natura terenului. Problema nu sta in imposibilitatea construrii ci in costurile acesteia. Astfel ca pretul constructie creste semnificativ in functie de calitatea terenului de fundare. In unele cazuri se impun solutii foarte costisitoare, care pot prescrie si anumite alcaturi (ex: obligatoriu cu subsol, obligatoriu fara subsol). Solutia pentru evitarea unor astfel de neplaceri este intocmirea unui studiu geotehnic inaintea cumpararii terenului. Acest studiu se intocmeste de catre ingineri geotehnicieni, costa la nivelul a cateva milioane de lei, si este oricum neaparat necesar in proiectare.

6. CARTIERE NOI VS. CARTIERE VECHI

Problemele constructiei de locuinte in mediul urban pot fi impartite in doua categorii, in functie cele doua tipuri de locatii ce se intalnesc in Bucuresti, dar si in alte mai orase romanesti.

In primul rand, din punctul de vedere al dimensiunii cererii, sunt cartierele noi de locuinte, situate la periferia orasului, aproape exclusiv in zona de nord. Multe dintre aceste cartiere nu se gasesc propriuzis pe teritoriul administrativ al Bucurestiului, dar acest lucru se va remedia cu timpul, prin inglobarea in acest teritoriu a comunelor limitrofe. Specifice acestui tip de locuire sunt urmatoarele caracteristici:

• posibilitatea achizitionarii unei suprafete relativ mari de teren, (incepand cu 500mp, dar in general mai mult), din cauza preturilor ceva mai scazute fata de centrul orasului. Defapt, este vorba mai mult de o necesitate decat doar de o posibilitate, pentru ca aceste suprafate mari de teren asigura o calitate a locuirii de asa natura incat sa contrabalanseze dezavantajele locuirii la periferie. Chiar regulamantele de urbanism impun astfel de cartiere verzi, prin limitarea procentului de ocupare a terenului permis la 20%, in unele zone, ceea ce inseamna ca daca sunteti in posesia unei suprafete de teren de 500mp veti putea construi o casa cu o suprafata a parterului de numai 100mp. Pentru realizarea unei locuinte cu un standard mai ridicat va trebui sa mai achizitionati teren, macar pana la aproximativ 1000mp.
• libertate stilistica mare, data de distanta sporita fata de casele vecine. Sunt astfel posibile solutii arhitecturale interesante, care sa singularizeze locuinta in cauza.
• lipsa traficului auto intens, ceea ce asigura o liniste relativa. Sunt de evitat locatiile care nu au acest atribut, desi asigura un acces ceva mai facil spre oras. O distanta rezonabila fata de arterele cu trafic intens ar fi 100m, dar, in functie de situatie, aceasta cifra poate varia in ambele sensuri.
• autoselectia vecinilor, pe baza exclusivismului construirii intr-un cartier nou;
• lipsa dotarilor urbane, cum ar fi magazine, scoli, transport in comun sau alimentatie publica.

Aceste dezavantaje se vor corecta cu timpul, dar este posibil ca acest timp sa fie destul de indelungat. In general, pentru astfel de cartiere, deplasarea cu autoturismul personal este obligatorie, unele zone mai departate fiind evitate chiar si de companiile de taximetre.

Acest tip de locuire, nou pentru Romania, a fost introdus in Statele Unite in anii de dupa al doilea razboi mondial, dar ceva mai planificat, cu grija pentru dotarile urbane. Problemele de trafic, ce si-au facut aparitia si in Bucuresti, au determinat o diminuare relativa a interesului pentru aceasta locuire in suburbii, chiar daca sistemul rutier american este cu mult mai bine dezvoltat decat cel bucurestean.

In al doilea rand, avem locuirea in centrul orasului, centrul fiind inteles aici intr-un sens mai larg decat de obicei. Este vorba mai ales de cartiere vechi de locuinte, de calitati variabile la inceput, dar care tind incet sa ajunga la un standard relativ ridicat. Cresterea preturilor terenurilor si constructiilor face ca persoanele cu posibilitati materiale reduse, ce inca locuiesc in asfel de case, sa fie nevoite sa vanda. La achizitionarea unor astfel de proprietati trebuiesc luati in considerare urmatorii factori:

• suprafata de teren necesara. Terenurile disponibile au in general suprafete mici, suficiente pentru case de dimensiuni modeste, dar neincapatoare pentru un standard ceva mai ridicat. Procentul de ocupare a terenului permis de regulamente variaza intre 40% si 70%, functie de care suprafata de teren necesara poate fi de 250-400mp. Sub 250mp terenurile ofera posibilitati reduse de construire, desi in unele cazuri acestea sunt suficiente. Variatia este data de proportia terenului, fiind de dorit formele cat mai compacte, nu alungite, si de posibilitatea de a construi lipit de limita de proprietate, in calcan, care este un lucru necesat pentru suprafetele mici.
• calitatea cladirilor existente pe teren. Aceasta judecata este delicata si este necesar (nu si obligatoriu) a fi solicitate serviciile unui expert autorizat mlpat. Aparenta finisajelor nu este un criteriu bun de judecata, iar parerile agentilor imobiliari cu atat mai putin. Exista multe cazuri in care, desi cladirea existenta arata a fi in stare relativ buna pentru ochiul unui nespecialist, si astfel se platesc mai multi bani vanzatorului, se constata in momentul proiectarii extinderilor dorite ca pretul consolidarii cladirii existente este apropiat de cel al demolarii si construirii de la zero.
• calitatea vecinatatilor. Fiecare cartier vechi are ritmul sau de dezvoltare. Este avantajos de ales locatii in care este de asteptat o atingere a standardului de calitate dorit intr-un timp cat mai scurt (trei la cinci ani). Acest lucru se poate evalua dupa numarul de santiere functionale aflate in zona si alte criterii.
• libertate stilistica ceva mai redusa, data de necesitatea integrarii intr-un sit compact, mai ales in situatia cel mai des intalnita a caselor cuplate. Sunt totusi posibile variatii importante.

In toate cazurile este avantajoasa consultarea unui arhitect inainte de achizitionarea terenului pe care urmeaza sa se construiasca. Acest lucru se face contra unor sume nesemnificative, sau chiar si gratuit in unele cazuri. Se poate determina astfel cu precizie daca terenul este corespunzator cladirii ce se intentioneaza a se realiza pe el.

7. ACTE SI STUDII

Pentru autorizarea constructiei unei cladiri aveti nevoie de actul de proprietate asupra terenului, intabulat la judecatorie, planul cadastral, o declaratie pe proprie raspundere ca terenul nu face obiectul nici unui proces aflat pe rol, si, uneori, o ridicare topometrica intocmita de un topometrist autorizat si un studiu geotehnic. In cazul, destul de des intalnit, in care terenul face parte din circuitul agricol, trebuie scos din acest circuit pentru a se putea construi pe el. Daca terenul este foarte mare dar nu se intentioneaza construirea decat pe o anumita portiune din el, este recomandabila impartirea terenului in mai multe loturi pentru evitarea impunerii de catre primarie a realizarii unui plan urbanistic de detaliu.

EXIGENTE IN PROIECTARE

Proiectarea unei cladiri trebuie sa satisfaca o serie de exigente, cum sunt cele: functionale, estetice, economice, structurale, ecologice, de comportare in timp, de orientare cardinala, de viteza de executei si altele. Dumneavoastra, ca beneficiar, puteti avea o ierarhizare proprie a importantei acestor criterii, dar de cele mai multe ori veti fi in egala masura interesati de toate criteriile. Din pacate, aproape toate aceste exigente, duse catre limita lor maxima de realizare, sunt incompatibile unele cu altele. Spre exemplu, cea mai economica cladire are o forma cat mai compacta, de preferinta paralelipipedica, are putine ferestre, este facuta din materiale ieftine. Sa le luam pe rand: 1. Forma riguros compacta raspunde slab exigentelor estetice, care cer varietate formala, cel putin intr-o oarecare masura, si celor functionale, pentru ca spatiile interioare si exterioare sunt proiectate nu atat dupa nevoile lor naturale, cat pentru a se incadra in forma prevazuta initial. Numarul mic de ferestre are impact negativ atat asupra functionalitii, cat si asupra aspectului ecologic. Materialele ieftine, in general, nu se comporta bine la trecerea timpului. Din punct de vedere economic, criteriul structural recomanda anumite solutii care, din punct de vedere functional nu sunt viabile: despartiri structurale intre cat mai multe spatii interioare, numar mic de ferestre, si altele.
In concluzie, exigentele pe care trebuie sa le satisfaca proiectarea conduc in directii divergente. Rolul arhitectului este sa impace aceste tendinte, sa realizeze cel mai bun compromis intre acestea, in functie de accentul pus de client pe una sau mai multe dintre exigente.

PROIECTE DE SPECIALITATE

Un proiect de executie este format din urmatoarele specialitati: arhitectura, structura de rezistenta, instalatii sanitare, instalatii termice, instalatie electrica, (cand este cazul si instalatii de aer conditionat) fiecare fiind intocmite de specialisti in domeniul respectiv. Noi va oferim toate componentele unui proiect de executie complet. Exista o practica destul de comuna: nu se intocmesc proiecte de instaltii, lasandu-se totul la latitudinea executantilor. Economia de cateva sute de euro ce se realizeaza astfel la proiectare se poate reflecta intr-o instalatie electrica insuficienta ca putere, in pozitii arbitrare ale corpurilor de iluminat si de incalzit, in incalzirea inegala sau insuficienta a diverselor spatii interioare si multe alte astfel de neplaceri. Recomandarea noastra este sa se intocmeasca proiecte de instalatii pentru toate constructiile.

Cazul proiectului de structura de rezistenta este mai grav. In cel mai bun caz o caldire fara acest proiect va fi semnificativ mai scumpa decat daca ar fi existat proiectul. Diferenta este data de supradimensionarea elementelor structurale, pentru acoperirea constructorului. In cazul mai putin bun, cladirea poate sa nu reziste primului cutremur important, aceasta daca constructorul a facut economie (eventual in cazul in care este platit la metru patrat de constructie).

Coordonarea specialitatilor revine sefului de proiect - arhitectul. O modificare intr-unul dintre proiecte poate antrena modificarea tuturor celorlalte. Spre exemplu marirea unei ferestre poate face imposibila amplasarea unui radiator, poate afecta structura de rezistenta sau poate determina mutarea unor conducte sanitare.

FAZELE PROIECTARII

1. Faza de ofertare si incheiere a contractului, pe baza portofoliului de lucrari sau a unei schite de proiect insusita de dumneavoastra.
2. Depunerea actelor si obtinerea certificatului de urbanism de catre noi sau de catre dumneavoastra, chiar si anterior semnarii vreunui contract. In cazul interventiei pe cladiri vechi este necesara intocmirea unui raport de expertiza tehnica, de catre un expert atestat M.L.P.A.T. In toate cazurile este necesar un studiu geotehnic, intocmit de catre un inginer autorizat.
3. Intocmirea unei schite de proiect, daca acest lucru nu s-a intamplat la faza 1. Modificarea acestei schite conform cu cerintele dumneavoastra si definitivarea solutiei de arhitectura.
4. Intocmirea temelor si inaintarea lor catre inginerii de specialitati. Din acest moment modificarile la proiect se fac cu mai mare dificulate, implicand si specialitatile
5. Intocmirea proiectului tehnic (P.T.) si extragerea din acesta a pieselor ce formeaza proiectul de autorizare a constructiei (P.A.C.). Acest proiect este necesar pentru obtinerea avizelor, acordurilor si a autorizatiei de construire si trebuie verificat de verificatori autorizati de M.L.P.A.T. Depunerea acestor documentatii la autoritatile competente.
6. Intocmirea proiectului de executie (P.E.) care este compus din proiectul tehnic, detaliile de executie (D.D.E.) si antemasuratori - cantitatile de lucrari necesare pentru realizarea investitiei.

Exista posibilitatea contractarii proiectarii doar pana la faza P.A.C., desi nu va recomandam aceasta solutie. Ea va duce la o economie initiala, dar care va determina cresterea importanta a costurilor de executie, mai ales in absenta antemasuratorilor si va da posibilitatea aparitiei unor rezolvari tehnice inadecvate, cu cheltuieli ulterioare pentru remedierea problemelor.
Proiectele de executie se intocmesc in patru exemplare, din care unul ramane la proiectant, iar celelalte se predau beneficiarului, cu urmatoarele destinatii: unul pentru constructor, unul pentru dirigintele de santier sau consultantul care urmareste executia si unul pentru pastrare de catre beneficiar.

Durata de realizare a unui proiect variaza in functie de complexitatea proiectului si de problemele de avizare. Fara a lua in considerare avizarea, un proiect de locuinta se poate intocmi intr-o luna, desi acest nivel de viteza ridica unele probleme de coordonare si programare.

LEGISLATIE

Proiectele se intocmesc conform legislatiei romane in vigoare. Legile principale sunt Legea 50/1991 si Legea 10/1995, cu modificarile (anuale) si republicarile respective. Proiectarea si construirea sunt reglementate de o multitudine de legi, ordonante si normative, de ordinul zecilor, daca nu depasind o suta. O enumerare a acestora (exclusiv normativele) este de gasit pe site-ul Bicau.

Similar cu alte domenii mai putin complexe, legislatia in constructii este exagerat de incalcita, neclara si contradictorie in unele locuri. Dar, mai ales, nu se aplica in totalitate, in special in zonele in care afecteaza interesele administratiei publice locale sau centrale. Se intalnesc la tot pasul cazuri de incalcare flagranta a legii de catre autoritati, dar investitorii nu isi iau raspunderea reclamarii acestora din motive de timp si neincredere in justitie.

PROBLEME ECOLOGICE

Exigentele ecologice constituie un capitol aparte, atat prin importanta lor cat si din cauza cvasi-necunoasterii lor. Aceste probleme nu isi gasesc rezolvarea in legislatie, iar cunostintele majoritatii proiectantilor in acest domeniu sunt la un nivel foarte slab. In general nu exista interes real pentru problemele ecologice, desi schimbarea climei este un fapt general acceptat. De multe ori nu se face legatura dintre ecologie si constructia de cladiri. Legatura este simpla: cladirile sunt unul dintre cei mai mari producatori de poluare ai planetei, atat prin procesul de fabricare al materialelor de constructii, cat si prin consumul de combustibili fosili pentru incalzire si producerea curentului electric. Printr-o proiectare informata se poate reduce mult consumul de gaze naturale si curent electric, se poate elimina necesitatea aerului conditionat. Toate acestea duc la un cost sporit al investitiei initiale, dar care se amortizeaza repede in timp, prin costuri de exploatare reduse. Cu trecerea timpului si epuizarea combustibililor fosili, costurile de exploatare vor creste in continuare (vezi pretul actual al petrolului). In occident exista si practica reducerii taxelor si a impozitelor pentru constructii ecologice. Pe termen mediu, investitia in ecologie are sens economic si nu trebuie intreprinsa doar pe criterii de constinta.

1. CERTIFICATUL DE URBANISM

Certificatul de urbanism este actul prin care autoritatea responsabila cu construirea din zona dumneavoastra va instinteaza ce si in ce conditii puteti construi. El se elibereaza de catre primarii, pe baza de cerere din partea dumneavoastra si cateva acte care va sunt la indemana: act de proprietate, intabulare, cadastru, un memoriu si o cerere. In general, nu sunt necesare piese desenate sau scrise intocmite de arhitect (cerintele variaza de la o primarie la alta). Durata legala de emitere a certificatului, masurata de la depunerea actelor, este de maxim 30 de zile. Durata reala variaza insa de la 5-7 zile la unele comune pana la 6 luni si mai mult in Bucuresti. O medie pentru Bucuresti ar fi de 45-60 de zile, desi sunt diferente importante intre sectoare. Nu se aplica, ca de altfel nici in cazul avizelor si a autorizatiei, ordonanta guvernului cu privire la considerarea raspunsului pozitiv in situatia in care nu exista raspuns deloc in 30 de zile. Bineinteles, perioadele de timp estimative necesare eliberarii certificatului si a celorlalte acte sunt masurate in conditiile in care nu se fac "interventii", mai ales insotite de bancnote; in acest din urma caz timpul se poate scurta dramatic.

Certificatul de urbanism nu permite construirea ci enumera doar actele necesare pentru a obtine autorizatia de construire, dintre care cele mai importante, pe langa proiect, sunt avizele si acordurile. Taxa care se plateste pentru eliberarea unui certificat de urbanism este de 50-100 mii lei.

2. AVIZE SI ACORDURI

Exista doua categorii de avize si acorduri: unele se obtin de la furnizorii de utilitati (apa, canal, energie electrica, gaze, telefonie, salubritate), iar altele de la diverse autoritati, privitor la probleme de: mediu, aparare civila, sanatate publica, aparare contra incendiilor, monumente istorice si zone protejate, regimul apelor de suprafata si din subsol, interventiile pe cladiri existente, circulatie (comisii la primarie si politie) si altele. Nu se cer toate aceste avize pentru fiecare cladire, ci doar cele relevante in fiecare caz, desi lucratorii de la primarie care fac aceste cereri tind sa se acopere si sa ceara cat mai multe acte, cu toate ca exista legi care definesc clar situatiile in care un anume aviz este necesar. Sunt cazuri in care unele avize sunt necesare pentru obtinerea altora. Unii avizatori cer efectuarea unei vizite la amplasament (sanatatea populatiei, inspectia de stat in constructii, apele romane). Durata de obtinere a avizelor variaza de la un caz la altul intre urmatoarele limite: in prezent acordul de mediu la Bucuresti se emite pe loc, iar dupa comisia de circulatie se poate astepta doua luni si mai mult. In general totusi, durata medie de obtinere a tuturor avizelor este de 45 de zile.

Pe langa proiect, avize si acorduri, se mai pot cere de catre primarii: declaratie pe proprie raspundere ca imobilul nu face obiectul vreunui litigiu aflat pe rol intr-o instanta judecatoreasca, studiu geotehnic, ridicare topometrica, acordul vecinilor, expertize tehnice, diverse studii si altele. Din nou, aceste acte sunt cerute seclectiv, in functie de caz.

Costul avizelor variaza de la zero, in cazul inspectoratului de stat in constructii, pana la 2-3 milioane de lei in cazul apelor romane. Un pret mediu ar fi de 5-600 mii lei. Studiul geotehnic si ridicarea topometrica pot varia intre 3 si 20 milioane fiecare, in functie de natura si dimensiunile terenului, dar un pret mediu ar fi de 5 milioane lei. Pretul expertizei tehnice se calculeaza la metru patrat de constructie expertizata si poate fi de 40 mii lei/mp.

Legea prevede obtinerea majoritatii avizelor de catre primarii, dupa asa numitul sistem al "acordului unic". Din pacate legea nu se aplica decat pe alocuri (la consiliul judetean Ilfov, la Buftea) si, chiar si atunci cand se aplica, durata de obtinere a avizelor nu se scurteaza, ba chiar dimpotriva.

3. AUTORIZATIA DE CONSTRUIRE

Autorizatia de construire se elibereaza de catre aceleasi autoritati ca si in cazul certificatului de urbanism, in general primariile. Actele necesare sunt enumerate mai sus. Durata de eliberare a autorizatiei, de la depunerea actelor, este similara cu cea pentru certificatul de urbanism. Taxa de autorizare se calculeaza ca un procent (0,5%) din investitia autorizata. Atat autorizatia cat si certificatul de urbanism trebuie semnate de primar, arhitectul sef si secretarul primariei.

Durata totala a autorizarii, de la depunerea actelor pentru certificatul de urbanism rezulta din insumarea timpilor enumerati mai sus; pentru Bucuresti ea este de 4-5 luni in medie, in conditii obisnuite. Din acest motiv, momentul propice de incepere a autorizatii este cu 5-6 luni inainte de preconizata incepere a lucrarilor, pentru siguranta.

1. ALEGEREA CONSTRUCTORULUI

Alegerea constructorului se face pe mai multe criterii, dintre care amintim:

a. Licitatie, formala sau nu. Ofertele diferitilor constructori se intocmesc pe baza antemasuratorii, care este parte din proiect. In analiza ofertelor este profitabil sa solicitati consiliere de specialitate, pentru reducerea costului constructiei. Exista doua moduri de plata a constructiei: pe baza unui pret fix, negociat la inceput si prevazut in contract, sau pe baza de situatii de lucrari realizate, conform preturilor din devizul oferta. Prima varianta are avantajul lipsei batailor de cap cu privire la costul final, el fiind fix, dar are dezavantajul ca, pentru siguranta profitului sau, constructorul prevede un pret mai ridicat. In varianta a doua, se platesc doar lucrarile executate, dar cineva de specialitate (un consultant) trebuie sa supravegheze ca situatiile de lucrari sa corespunda cu realitatea din teren.

b. Conditiile contractuale pot diferi de la un constructor la altul. Este necesar ca toate punctele sa fie clar definite, cum ar fi: modul de plata, avansul, termenele de executie si penalitatile, posibilitatea achizitionarii materialelor de catre beneficiar, medierea situatiilor conflictuale si altele. Un constructor are in general cunostinte mult mai bune asupra contractarii in constructii si a portitelor care se pot lasa, decat un beneficiar. Si in cazul contractarii este recomandabila consilierea de catre o persoana de specialitate

c. Recomandarile sunt utile. Discutiile cu persoane care au beneficiat de serviciile constructorilor pe care ii considerati pentru propria lucrare sunt importante. Pe cat posibil faceti vizite la cladirile in cauza si discutati problemele ce au aparut pe parcursul colaborarii cu constructorul.

2. FIRME SPECIALIZATE VS. REGIE PROPRIE

Legea va da (inca) posibilitatea construrii cu lucratori angajati direct de dumneavoastra, indiferent daca lucrarea este pe numele unei persoane fizice sau juridice. Acest mod de lucru se numeste regie proprie si are avantajul major al reducerii costului final cu cunatumul profitului si cheltuielior indirecte ale potentialei firme de constructii si al tva-ului adaugat peste acestea. Diferenta este importanta, orientativ 20%, dar poate fi si mai mica. Ea mai rezulta si din faptul ca echipele de muncitori care practica acest mod de a construi lucreaza in general la negru. Regia proprie are si dezavantaje importante: nu exista si nu poate exista un contract intre dumneavoastra si lucratori si, prin urmare, nu aveti pe cine sa trageti la raspundere in cazurile neplacute; nu aveti nici o garantie a calitatii lucrarilor; nu aveti nici garantia ca echipa angajata pentru lucrare isi va termina treaba, sau, cum se intampla foarte des, o va abandona intr-un stagiu oarecare; va trebui sa va ocupati direct de achizitionarea unora sau tuturor materialelor etc. In cazul in care faceti o lucrare in regie proprie este foarte important sa apelati la un consultant de specialitate pentru a putea controla mersul lucrarilor, atat tehnic cat si financiar.

A doua posibilitate este sa angajati o firma de constructii pentru realizarea cladirii. Dupa cum rezulta din comparatia de mai sus, singurul dezavantaj al acestei variante este pretul.

3. DURATA MEDIE DE EXECUTIE

In principiu, un nivel al unei cladiri mici (locuinta) se construieste la rosu in 4-5 saptamani. Ca nivel se considera si fundatiile. Astfel ca pentru o locuinta cu parter si un etaj, timpul mediu de ridicare la rosu este de trei luni. Pentru finisaje, timpii sunt similari, prin urmare timpul total mediu ar fi de 6-8 luni. In realitate, exista locuinte terminate in 4 luni cu totul, iar altele neterminate in 2-3 ani. In primul caz nu exista timp suficient pentru respectarea prevederilor tehnice privitoare la betoane si mortare, iar in al doilea probabil ca nu au fost bani suficienti pentru terminarea investitiei. Avand in vedere ca lucrarile de constructie nu se pot face pe parcursul intregului an, sunt doua posibilitati recomandabile: ori se incep lucrarile in primavara, ceea ce permite terminarea pana in toamna, ori se incep lucrarile in cursul verii si se duc in primul an pana la nivelul la rosu, iar restul ramane pentru anul urmator. Desi este un lucru in general cunoscut, precizam ca stadiul la rosu in reprezinta realizarea fundatiilor, zidariilor, elementelor de beton armat si a sarpantei si invelitorii. Restul elementelor necesare se considera finisaje.

4. PRETURILE MEDII

Cea mai intalnita modalitate de comparare a preturilor de construire este prin raportarea pretului total la suprafata desfasurata a constructiei, obtinandu-se astfel pretul pe metru patrat. Este important de inteles ca acest pret nu este semnificativ in a determina cat a costat sau va costa un anumit metru patrat de constructie, ci este doar o medie artificiala. Este posibil ca metrii patrati rezultati prin latirea unei camere (in stadiul de proiect) sa aiba un pret real de jumatate din pretul mediu pe mp rezultat la final pentru intreaga constructie. Aceste diferente se petrec pentru ca cladirea nu este omogena in toata suprafata sa. Solutia arhitecturala, materialele din care este realizata structura de rezistenta sau finisajele sunt elemente care pot determina variatii foarte importante ale pretului total.

Cu precautiile de mai sus putem sa numim un pret mediu orientativ, rezultat din experianta. In anul 2005, pentru locuinte realizate din caramida, pretul mediu este de aproximativ 500 euro/mp. Din acesta, costul la rosu este de aprox. 30%. In cazul cladirilor de birouri finisajele sunt mai scumpe si mai variate, ducand pretul mediu la peste 700 de euro/mp.